부동산 스터디 #2 : 아는만큼 당첨되는 청약의기술 by열정로즈
안녕하세요 무주택자 Seeker 입니다.
돈을 버는 법과 부업에 관심을 가지며 부동산 자산의 중요성을 깨닫고 공부를 시작했습니다.
처음에는 돈이 많아야만 부동산을 소유 할 수 있을 것이라 생각했는데 역시 우물안 개구리 생각이었습니다.
그 중 가장 안정적이며 비교적 소액으로 가능한 청약에 관심을 가지고 있었습니다.
그리고 부동산에 관심 많은 형에게 소개 받은 블로그의 저자 '열정로즈' 님의 책을 읽게되어 내용을 간략하게 공유해볼까 합니다.
책 제목 : 아는 만큼 당첨되는 청약의 기술
저자 : 열정로즈(정숙희)
독자대상 : 부린이, 청약초보
요약내용
새아파트를 갖는 두가지 방법
1. 재개발 / 재건축의 조합원 입주권 구매
→ 조합원 우선으로 동.호수 추첨하기에 통상 RR(로열동/로열층)은 조합원이 가져감
다만, 조합원 분양권은 실제 투자금이 많이 들기에 자금이 부족하다면 그림의 떡임!
2. 청약 당첨
→무주택기간, 부양가족, 청약통장 가입연수에 따라 가점이 결정됨
청약전략, 경쟁율 비교하기
청약통장 가입 현황 체크 (청약홈 홈페이지 → 청약일정 및 통계 → 청약통계 → 청약 통장별 가입현황)
ex. 투기과열지구인데도 1순위 통장 수가 가장 적은 곳 "과천"
조심해야하는 투자
1. 지역주택조합아파트 ->피해야하며, 투자시에는 시.군구청 주택과에 정식으로 허가났는지 확인 필요
2. 신도시 분양상가
3. 개발도 수익도 어려운 기획부동산토지 -> 땅을 조각내서 파는 상품
4. 프리미엄 없는 오피스텔 잔여세대
무주택자 기준
1. 소형(60m2이하)/저가(1억 3천 이하-수도권, 8천이하-수도권이외) 주택 소유자라면 무주택자!
2. 상속받은 주택 3개월 이내 처분시 무주택자!
3. 도시가 아닌 면인 행정구역에 건축된 주택 중 20년이상 85m2이하 단독주택 소유자는 무주택자!
4. 60세이상의 직계존속이 주택, 분양권 소유 무주택자! → 단, 청약가점에서 부양가족 가점은 제외됨
5. 미분양물건(줍줍)으로 분양권을 공급받은 경우는 무주택!
Tip 및 정보
1. 수도권 = 서울시+인천시+경기도
2. 세종/평택/혁신도시/기업도시 → 전국 청약 가능
3. 가점제와 추첨제 선정 비율표 ▼
4. 정부정책을 반영하여 청약 전략을 수립해야한다. (청약의 경우 정부정책이 바로바로 반영됨)
5. LTV/DTI 정의
LTV : Loan to Value Ratio (개인소득X, 담보주택 가치 O) ⇒ 중도금대출
DTI : Debt to Income (개인소득O)
*중도금대출 ⇒ 잔금 납부시점 ⇒ 주택담보대출로 전환됨 (전환시, DTI/DSR⇒즉, 개인 상황능력을 봄)
자세한 내용은 아래 사진 참조 ▼
6. 중도금 대출 관련
1) 중도금대출 보증한도 1인당 HUG ⇒ 수도권 및 광역시 5억 / 지방 3억(부부라면 최대 10억), 물론 대출가능금액 이내에서 대출 80%까지 가능. (규제지역 1건, 비조정지역 2건 대출 가능)
2). 중도금대출 보증한도 HF(한국주택금융공사) ⇒ 수도권 및 광역시 3억 / 지방 2억 ⇒ 분양가의 60~70% 대출가능
3) 대출 순서 중요함 ex. 비조정지역 대출 후 규제지역 대출 불가
4) 주택담보대출 가능과 불가능 상황
7. 참고사이트 및 기능
● 청약홈 (청약 알리미 서비스 설정)
● 닥터아파트 (분양캘린더 ⇒ 전체 ⇒ 오픈 ⇒주간) / 베스트분양단지 ⇒ 사람들 관심도 체크
● 부동산 114 (지도형식), 분양 ⇒ 분양정보 ⇒ 아파트 (상세옵션에서 전체-주단위)
● 리얼캐스트 (다양한 시각정보제공, 입지설명)
● 호갱노노 (각 단지 경쟁율 확인 - 전국 분양정보)
8. 재당첨제한
9. 입주자모집공고문에 모든 정보가 담여있다! , 적어도 요약이라도 읽자!, 기타유의사항 꼭읽고 함정파악하기!
10. 규제전 분양한 단지 중, 조정 대상지역의 분양권은 무제한 전매가능, 투기과열지역은 딱 1번만 전매가능
11. 부동산 투자를 잘하려면 교통망 공부는 필수
⇒ GTX 공부필요 (GTX 더블역세권 신축은 사거나 당첨되면 꿀)
모델하우스 똑똑하게 관람하기
1. 하이패스 적극활용
2. 입장 후 상담번호표 뽑고 관람
3. 유닛관람은 객관적으로 하기
4. 광역위치도확인
5. 모형도 꼼꼼하게 관찰
6. 상담 받기
7. 현장답사필수
양도소득세 관련 내용
특별공급총정리 & 분양권전매절차
분양권 전매허용경우
분양권 저렴하게 사는 방법
방법 1 : 초 P에 사기 (가장 저렴하지만 불법)
방법 2 : 전매 풀리고 사기 (늦지 않음, 가용자금 있다면 GoGo)
방법 3 : 입주시기에 던지는 물건 잡기 (프리미엄이 높음)
통장 돌리는 방법
집값 좌우하는 5가지 요소
1. 고소득직장
2. 교통호재
3. 교육환경
4. 자연환경
5. 도시계획
★신축이라면 5가지 중 2가지만 해당해도 Very Good
침체기 집 안삼 ⇒ 전.월세 수요 증가 ⇒ 전세가 상승 with 비교적 낮은 매매가 (이때가 갭투자 황금 타이밍!)
빅데이터 사용
1. 부동산지인
⊙ 지역분석
⊙ 수요/입주
⊙ 빅데이터지도
⊙ 지인 빅데이터
⊙ 입주/미분양 물량
2. 호갱노노
⊙ 매물확인
⊙ 분위지도
⊙ 학원가
⊙ 개발호재
⊙ 인구
3. 네이버 지적편집도
핑크색(상업지구), 파란색(공업지구) ⇒ 일자리와 관련
분양 추천단지
