부동산 스터디 #4 : 월급쟁이 부자로 은퇴하라 Part 2 by 너나위

 

안녕하세요 Seeker 입니다.

이번주 월/화 컨디션 난조로 스터디를 Pass 해버렸네요 ㅠㅠ

​

조금 어려운 마음을 다잡고 부동산 스터디 시작해 보겠습니다!

오늘은 직전에 소개했던 월급쟁이 부자로 은퇴하라 Part1에 이어 Part2에 대한 공부 시작해보겠습니다.​

 

3장 평범한 직장인도 얻을 수 있는 수 있는 성과

 

1) 전세금 레버리지로 7배 수익을 거두다 : 의왕시 25평 아파트

- 신축 / 구축을 따지기보다 입지를 판단하여 투자하여야 한다.

입지의 판단 기준 -> 지금 이 시대를 살아가는 사람들이 좋아하는 것을 항목별로 생각하면됨.

Ex. 일자리, 교통, 주변 환경, 학군 등

- 임대사업을 부업 정도가 아닌 인생을 바꾸는 데 필요한 수단으로 여긴다면 중개인들과 좋은 관계를 유지하자.

- 투자 결정의 첫 번째 기준은 해당 물건이 현재 저평가된 상태냐이다. -> 이것이 바로 잃지 않는 투자의 선결조건

호재는 보너스 개념으로 생각해야하지 호재만 믿고 투자하는건 Risk가 크다.

 

2) 저평가 아파트에서 얻은 1억 2,000만원 : 분당 21평 아파트

- 투자 대상으로 적합한 물건을 찾기 수월한 시기

A) 6월 초부터 ~ 휴가철에 속하는 8월 중순까지, B)11월초부터 설 명절이 있는 1월 말까지

- 과거의 수도권 부동산 시장의 움직임을 추적해보면, 고가 주택이나 가격이 많이 오른 주택일수록 하락장에서의 하락폭이 컸다는 것을 알 수 있다. 받아줄 수요층이 그만큼 얕기 때문이다!

 

3) 수익률 440% 아는 지역을 늘린 대가 : 수지 32평 아파트

- 투자를 고려하는 대상이 수도권에 있다면 입주 물량보다는 해당 물건의 저평가 여부를 먼저 고려한다.

- 물론 입주 물량이 감당하기 어려울 정도로 많고 장시간 지속되는 경우라면 저평가된 상태라도 투자 대상에서 제외

- 대안이 있는 사람은 협상에서 우위에 설 수 있다. 그렇기에 항상 대안을 마련해두고 진행하자.

- 싸게 사고 장기 보유하면서 가치에 어울리는 가겨이 될 때까지 기다릴 뿐이다. 신의 영역에는 도전X

- 부동산 투자의 기존 세가지 (저평가 / 적은 투자금 / 자금 동원력)

- 때로는 매매 계약 후 새로 임차인을 구하지 않아도 되는 물건에 투자하는 것도 좋다.

 

4) 3,000만 원으로 구한 역세권 대단지 초품아 : 평촌 21평 아파트

- 매도자 우위 시장에서는 웬만해서는 투자하지 않는다.

- 협상도 경험이다. 그렇기에 최선을 다한다.

 

4장 성공 투자를 위한 필수 지식

 

1) 돈이 없다는 당신을 위한 종잣돈 마련법

- 종잣돈 마련하는 방법 크게 두 가지!

첫째 : 현재 내 가계로 들어오는 수입에서 지출을 뺸 금액을 모으는 것

둘째 : 거주 등의 이유로 묶여 있는 큰돈(흔히 깔고 앉은 돈이라고 부름)을 일할 수 있는 상태로 만드는 것

ex. 전세금, 자동차 등

- 이사를 통해 자본을 재배치하는 방법으로 투자금을 마련한 건 투자준비 9개월 후!

100권의 경제 및 투자관련 도서 읽었고 / 10여개의 강의를 수강하여 부동산 투자의 이론과 지식 쌓음 / 50명 이상의 투자 동료들을 만나 신뢰를 쌓아나감

 

2) 직장인에게 꼭 맞는 시세차익형 투자

- 각자에게 주어진 상황과 시기에 따라 달라질 수 있다.

 

3) 절대로 돈을 잃지 않는 투자법

- 저평가 확인 하는 법 : 여러 개의 대상을 비교해보고 직장/교통/환경/학군 으로 입지를 판단!

 

4) 용돈 몇 푼 벌 것인가, 인생을 바꿀 것인가?

- 보유 자산의 크기를 키워나간다, 매입한 부동산은 장기 보유한다, 원하는 은퇴시점을 전후로, 축적된 자산을 현금 흐름화하거나 매도해 시세익을 얻는다, 노후 준비를 목표로, 돈이 얼마나 필요한지 구체적으로 계산한다, 현재 현금 흐름을 파악하고 저축이나 자본 재배치를 통해 토자를 위한 종잣돈을 마련한다.

 

5) 인생을 바꾸는 시스템 투자의 원리

- 조급함을 버리고 10년 이상을 봐라

 

6) 위기가 나만 피해갈 거라는 착각은 버려라

​- 다수의 부동산 장기 보유의 경우 역전세 리스크를 대비해야한다.

즉, 유동성을 확보해야한다. 현금이 아닐지라도 현금을 동원할 방법을 마련하는 것으로도 가능하다.

ex. 마이너스통장 / 신용대출 등 → 처음부터 마통이나 신용대출까지 모두 끌어와서 투자를 진행해서는 안 된다!

- 장기적으로는 전세가가 오를 것이지만 2년마다 꼬박꼬박 언제나 오를 것으로 확신해서는 안된다.

 

역전세 리스크 관리법

첫째, 처음부터 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자한다.

▶ 전세 거주자는 실수요로 보는데, 이들은 입지가 좋은 곳에 몰린다.

수도권의 경우 부동산의 입지를 좌우하는 여러요소 중에서도 직장과 교통은 특히 중요하다.

둘째, 신규 주택 입주 물량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근한다.

▶ 기존 주택의 전세가 변동에 가장 큰 영향을 미치는 것은 신규 주택의 공급이다.

신규 주택 공급 예정이 된 곳이라면 최악의 리스크를 감당할 수 있는지 체크해봐야한다.

주변 지역에 3~4년 이상의 장기간, 해당 지역 인구의 1% 이상의 규모로 주택이 공급될 예정이라면 투자하지 않는 것이 좋다.다만 입주가 장기적으로 지속되는 상황이 아닐 때는 포트폴리오를 고려해 매입하기도 한다.

ex. 용인/수지 지역

셋째, 마통이나 신용대출 등으로 현금을 확보한다.

일시적 전세가 하락장시에는 마통과 신용대출로 대비해야한다.

넷째, 매도해 현금화가 가능한 투자 물건을 한두 개 정도는 남겨둔다.

 

오늘은 총 6장에서 3~4장까지의 내용을 정리하여 올려봤습니다.

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다음에 Part3로 돌아오도록 하겠습니다.

감사합니다.