월부 실전준비반 22기 110조 1주차 강의후기

안녕하세요 Seeker 입니다.

 

올해부터 부동산에 대한 관심이 생기며 월부를 접해 처음 강의를 듣는 1인 입니다.

저는 무주택자로서 하루빨리 부동산에 투자를 해야겠다라는 조바심을 가진 상태였습니다.

 

이런 조바심에는 리스크가 있고 안 좋은 결과를 얻을 수 있다는 걸 다른 투자들을 통해 경험해봤지만, 계속 올라가는 부동산 가격에 마음이 계속 불안한 상황이었습니다.

 

하지만 1주차 강의를 다 듣고나서 이런 마음이 아예 없어지지는 않았지만 어느정도 불안한 감정을 정리할 수 있었고 차근차근 준비해나아가자 라는 마음을 먹게되는 귀중한 시간이었습니다.

 

1-1강. 실거주 VS 투자

 

본 것

깨달은 것

나는 준비되지 않는 투자자로서 투자를 진행하려고 했었고 그건 바로 "목숨 건 도박" 이었다는 것을 깨달았습니다.

다행히 전세금을 빼놓은 뒤 투자전에 이런 점을 깨달아서 감사했습니다.

 

적용할 것

1. 실력을 쌓을 때까지 실거주를 할지 / 빠르게 실력을 올려 투자를 할지 검토해보기

2. 전세금을 뺀 뒤 월세로 옮긴건 나쁘지 않은 선택이지만, 계속 돈이 놀고 있으면 안되니 공부를 통해 적절한 투자처 찾기(단, 조급하게 준비되지 않은 투자 X)

 

 

1-2강. 잃지 않는 투자란?

 

본 것

* 잃지 않는 투자란? → 더 벌진 못하더라도 덜 위험한 것에 투자해서 목표를 이룰 때까지 투자시장에 살아남기 위한 선택을 하는 투자

 

잃지 않는 투자의 조건 4가지

#1. 시장은 예측 불가 → Best를 택하려 하지 말고 Worst를 피하라

"서울은 오늘이 가장 싼날!" / "나는 항상 옮은 선택을 할 수 있어" (X)

Important → 투자는 '오를 것 같은 걸' 사는게 아니라 '지금 싼 것'을 사는 것! (ㅇ)

 

조건 #1 적용한 잃지 않는 투자자의 방향성

* 전세가율 85% 이상인 물건에 투자 -> 절대 투자금이 적게 드는 물건에 투자하라는 말이 아니다(갭투자와 전세투자는 다름)

* 무조건 좋은 것이 아닌 저평가된 것 중 좋은 것을 골라 투자

 

#2. 필연적 인플레이션 -> 장기적 우상향을 신뢰하라

 

조건 #2 적용한 잃지 않는 투자자의 방향성

* 인플레이션 반영이 가능한, 수요가 충분한 대상에 투자

(지역 - 일정 규모 이상 도시 / 상품 - 아파트) -> 수도권 & 광역시 이상 도시

* 광역시 이하 도시의 구축은 철저한 계획하에 투자해야함 -> 매도가격 미리 정하고 들어가기

 

#3. 장기보유 -> 단기변동은 중요하지 않다

 

조건 #3 적용한 잃지 않는 투자자의 방향성

* 목표 투자기간 내 단기변동은 신경쓰지 않는다. 대신 장기보유를 위해 필요한 것에 집중한다.(리스크대비)

 

#4. 리스트대비 -> 장기보유를 가능하게 하라

 

조건 #4 적용한 잃지 않는 투자자의 방향성

* 장기보유 & 수익실현 하려면 소유권 방어가 중요하다.

안정적 현금흐름 -> 전세금 변동분을 준비해라 (즉, 무리한 투자X, 신용상황 체크, 직장인 포지션 or 규칙적인 현금흐름)

 

깨달은 것

전세투자와 갭투자의 차이점을 깨달았습니다. 투자 물건을 찾을 때, 전세가율만 보던 제가 얼마나 위험한 투자를 생각하고 있었는지 알 수 있었습니다.

광역시 이하 구축도 실력이 있으면 들어가도 괜찮겠다고 깨달았습니다.

직장인 포지션이 중요하다, 즉 현금흐름이 중요하다는 것을 깨달았습니다.

 

적용할 것

갭투자가 아닌 전세투자를 하기 위해 저평가된 좋은 물건을 볼 수 있는 실력을 키울 예정입니다. (앞마당 늘리기)

직장인 포지션을 청산하고 싶으니 다른 현금흐름을 만들어야겠다고 생각했고 새로운 수입 파이프라인을 찾을 예정.

 

 

1-3강. 비교평가

 

본 것

 

비교평가

=> 수요층이 동일한 같은 평형끼리 비교

=> 저평가 물건을 찾아내는 방법

ex. 쌍둥이 단지를 찾아 물건을 비교해 저평가된 물건을 찾기

 

입지 평가 기준

1. 일자리

2. 교통

3. 환경

4. 학군

* 수도권의 경우 일자리/교통(70%이상 비중)이 압도적으로 중요하다!

 

* 비교평가에서는 가격 변동을 보면 안되고 가치를 판단하고 가치대비 싼 것을 찾는 것이 핵심!

* 새아파트가 모여 있는 것은 좋은 입지

 

* 가격과 가치의 불균형 => 기회

 

비교평가 방법

1단계 : 기초 정보를 비교한다. (평형/매매가/전세가/평당 매매가/전세가율/매매-전세)

2단계 : '가치=입지'를 비교한다. (직장/교통/환경/학군)

3단계 : '입지대비 가격'을 비교한다.(입지순위/매매가/저평가여부/매매-전세)

*투자기준 : 저평가/적은 투자금 에 부합하는 것 중 가장 입지가 좋은 것을 산다.

 

비교평가의 교훈

1. 노력 (아는 지역을 늘리는 것이 전부)

2. 결정 (기준에 맞는 것 중 가장 좋은 것을 산다)

3. 순서 (기준지역 -> 좋은 지역 -> 그 다음)

 

아는지역의 차이는 투자결과의 차이를 불러온다

아는지역의 개수는 투자실력을 의미한다

단기간에 완성할 생각말고 열심히 꾸준히 해야한다.

 

노력하는기간 : 3년

기다리는기간 : 5~10년

포기하는 것 = 기다리는 것

포기하지 않으려면 기다릴 수 있는 사람이 되야한다 => 기다릴 수 있는 사람 => 좋은 습관을 가지는 사람

* 목표달성기간 ≠ 노력기간

 

* 부동산 상승장이 무르익을수록 상급지와의 격차가 커짐. 그렇기에 매물 탐색시 상급지부터 하급지까지 모두 탐색해야한다.

* 같은 권역내 좋은 것부터 봐야 좋은 투자를 할 수 있음.

 

비교평가의 결과물

1. 입장보고서 (아는 지역의 모든 것)

2. 내가 계속 확인할 단지 (시세 모니터링을 통해 흐름을 잡음)

3 내 생각 (지금은 어디가 싼걸까?)

 

갭투자 VS 전세투자

갭투자 : 매매전세차이가 적은 물건에 투자 (투자금만 본다)

전세투자 : 저평가된 평균이상 자산을 사되 전세금을 무이자 레버리지로 활용 (가격/지역/물건 을 본다)

 

깨달은 것

갭투자가 아닌 전세투자를 해야한다.

목표달성기간과 노력기간을 동일한게 아니다ㅠ, 즉 기다릴 수 있어야한다. 그럴러면 리스크대비와 멘탈관리가 필요하다.

 

적용할 것

매월 1건 임장보고서 작성

 

궁금한 것

1. 투자시 전세가 아닌 월세로 받으면 안되나?? 그에대한 Risk는 어떤 것이 있지?

2. 수요층이 동일한 같은 평형을 어떤 방식으로 골라야하나? 즉, 비교평가 맨 처음에 시작할 때 물건을 선택하는 방법이 궁금함

 

 

1-4강. 성장하는 습관

 

본 것

첫 번째. 독서하는 습관

두 번째. 미모하는 습관

세 번째. 암시하는 습관

네 번째. 점검하는 습관

 

깨달은 것

삶의 변화 / 바라는 것이 있다면 목표를 수립

목표를 이루려면 계획을 수립

계획을 이루려면 의지가 필요함

의지를 키우려면 습관의 변화가 필요

 

적용할

1. 기존에 세웠던 목표/계획/점검 을 좀더 체계적으로 관리

2. 암시/미모 습관을 나만의 방법으로 녹여보기