월부 실전준비반 22기 2주차 강의후기

2강. 지역 분석 및 임장 하는 법

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본 것

강의 목표

지역분석순서

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임장보고서 써야하는 이유?

->임장 지역을 부동산 언어로 정리하여 앞마당으로 만드는 과정

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우리가 해야하는 것

1. 임장시 손품/발품 순서 알기

2. 각 단계별 방법 알기(자료찾기)

3. 투자시 유의미한 자료 의미 알기

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손품 순서

1. 지역정보 : 해당 지역에 대하여 알아가는 단계

2. 입지분석 : 입지 항목으로 해당지역의 가치 확인 단계

3. 시세분석 : 시세 확인으로 해당 지역의 가치 분석 단계

* 지역 이해하고, 입지+시세를 파악한다면 투자하지 못할 지역은 없다.

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지역의 모습과 거주하는 사람들을 살펴보는 과정

* 택지/연식에 따라 지역 살피기

* 지역 정보는 나무위키 또는 맘카페 지식백과 등에서 찾기

* 세대당 인구수가 높음->3~4인 가구수 많음 ->거주 만족도 높음

* 소비층(30~50 대)

* 10대 이하 %가 높다면 3~4인 가구수 높음

* 노령인구 낮으면 -> 돈버는 곳

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* 생활권범위내는 입주물량이 영향을 주는 잠재 지역(전출/전입 Top5로 보면됨)

* 도시기본계획에서 향후 10년간 지역내 중심지 확인 / 신규 중심지 입지 확인 ex. 교통/편의시설/택지

* 입지에서 양과 질 모두 좋은게 좋은 입지임.

* 7개 주요 업무지구 : 마곡 25/상암DMC 25/여의도 60/가산 45/종로 65/강남 147/판교 28

* 입지 분석 교통분야 -> 1.어떤 호재가 있는지 확인 2. 해당 호재의 진행사항 체크 3. 해당 노선 개통시 업무지구 접근성 예상해보기

* 진행상황 중 실시계획 승인&고시 / 공사입찰 및 계약 단계가 가장 시세에 큰 영향을 끼침.

* 부도심 : 강남 제외한 주요 업무지구 6개

* 학군은 하락장에서 전세가율을 보호해주는 요소, 특히 중학교 학업성취도가 중요함 85% 이상

* 학원가의 중요도는 인근 학군이 좋아야 아파트 가격에 영향을 줄 수 있음.

* 환경만으로는 거주 수요를 모으기는 어려움 다만, 환경이 좋지 않으면 거주 수요가 줄어듬.

* 백화점의 경우 백화점 같은 백화점이 있고 마트같은 백화점이 있다. 두가지를 다르게 바라보기

* 지방의 경우 구축->신축 이동에 비교적 부담이 없음

* 입지는 상대 평가이고 지속해서 변화함, 그렇기에 지역의 변화를 계속해서 예의주시해야함

* 랜드마크 아파트는 기준이 되는 아파트임 / 입지와 연식 각각 봐야함. -> 랜드마크 아파트로 지역내 선호입지 확인 가능하며 신축&구축 가격 차이 비교 가능함.

* 매매가 및 전세가율이 평균이상이라면 거주 가성비 높은 곳임. 즉, 투자에 유의미한 지역이므로 입장시 집중해야함.

* 전세가율이 높다고해도 입지가 안좋아 사람들이 별로 살고 싶지 않은 곳인 경우가 있음. 그리고 나중에 매도가 어려울 가능성 높음.

* 임장시에는 미리 질문을 준비하고 가야함.

* 발품 순서

1. 분위기 임장(입지를 직접 눈으로 확인하고 시세를 기억)

2. 전화임장(매물 임장 가기전, 시세 확인하고 부동산 선택)

3. 매물임장(부동산 방문 및 매물 확인하여 투자할 것인지 의사결정)

* 분위기 임장 동선 짤 떄 스타벅스 밀집도를 반영한다면 거주 수요 확인에 좋음.

* 단지 및 아파트 임장시 사진 6장 초과해서 찍지 않기.

* 단지내 체크리스트는 아파트 가격에 절대적 요소가 아님.

* 전화임장시에는 질문준비하고 내용 기록하기, 그리고 부동산 평가하기

* 전화임장시 여러 버전으로 확인해야 정확한 시세 및 정보를 얻을 수 있음.

* 물건지부동산 -> 집주인이랑 다이렉트 연결된 부동산이며 집주인 정보를 알고 있어 나중에 매매시 네고에 도움을 줄 수 있음.

->그 물건 나갔냐고 물어봤을 시 확인해야한다고 하면 물건지 부동산 아닐 확률이 99%

* 물건지부동산 여부보다 친절한 부동산이 중요하다고 생각함.

* 문열고 들어가는 순간 무엇을 볼 것인지 결정 / 문닫고 나오는 순간 투자 우선순위 결정

* 매물 볼때 하자 위주 점검(특히 결로/누수), 남길 부분 점검

* 매물 볼때 세입자랑 얘기 나눠보고 대화가 잘 안되고 반응이 없다면 나중에 집을 잘 안보여줄 가능성이 높음

* 집주인에게 과거공사이력(누수 등) 물어보고 층간소음 관련도 물어보기

* 매물은 같은시세(매매가) 기준 -> 입지 비교평가 ->우선순위 /// 다음에 같은입지 -> 시세,연식 비교평가 -> 우선순위

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깨달은 것

* 수도권과 지방의 경우 입지분석 시 다르게 바라보야야 하는 요소가 존재함

* 입지는 가변성이기에 더 좋아지는 입지에 비해 가격 상승률이 낮다면 투자시기로 봐도될듯

* 조급한 마음보다는 차근차근 공부하며 꾸준히 나아가는 것이 중요함

* 임장을 통해 앞마당이 결국 어디를 투자할 수 있게 알려주는 것임

* 사람과의 커뮤니케이션 능력이 꽤나 필요한듯

* 자료 찾는 능력 필요함과 동시에 임장 할 수 있는 건강과 체력도 필요한듯

* 무엇이 중요한지 집어내는 역량이 필요하고 그 역량을 키우면 시간을 효율적으로 사용가능 -> 곧, 많은 임장이 가능 -> 많은 앞마당 -> 투자성공

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적용할 것

* 꾸준한 임장 및 임장보고서 작성

* 건강 및 체력 키우기

* 차근차근 계획적으로 임장보고서 작성하는 역량 키워나가기

* 부동산 사장님 / 세입자 / 매도자 / 매입자 여러 집단을 만나며 커뮤니케이션 역량 키우기

 

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