부동산 스터디 #5 : 월급쟁이 부자로 은퇴하라 Part 3(Final) by 너나위

 

안녕하세요 Seeker 입니다.

최근 주변 지인들을 통해 동기부여를 어느정도 받다보니 다시 공부를 지속할 열정이 조금 솟아났습니다.

 

이 열정을 붙잡고 연속으로 부동산 스터디 시작해 보겠습니다!

오늘은 어제 게시했던 월급쟁이 부자로 은퇴하라 Part2에 이어 Part3(Final)에 대한 공부 시작해보겠습니다.​

5장 누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼

 

1) 확실한 투자 기준 세우기

 

1단계 : 투자의 기준 / 다양한 투자 종목 중 어떤 것에 투자할 것인가?

▶ 현금 1억이하 투입, 레버리지 사용가능, 높은 수익률

 

2단계 : 부동산 투자의 기준 / 부동산 중 어떤 대상에 투자할 것인가?

▶ 처음에는 파이어족을 빠르게 달성하고 싶기에 조급한 마음을 가지고 수익형 부동산을 바라봤지만, 이직의 가능성은 있지만 일단은 직장을 다니기로 결정을 했기에 수익형 부동산 보다는 주거용 부동산으로 시야를 넓히는 중

 

3단계 : 아파트 투자의 기준 / 아파트 중 어떤 아파트에 투자할 것인가?

▶ 저평가된 상태인가?

: 여러지역의 입지와 가격을 파악하고 비교평가 과정을 반복하여 저평가된 상태임을 분별한다.

▶ 투자금이 적게 드는가?

: 경험이야말로 더 좋은 투자를 할 수 있게 만드는 최고의 무형 자산임을 잊지 말자. 적은 투자금으로 여러번 경험을 쌓자.

▶ 리스크가 감당할 수 있는 수준인가?

: 온전히 내 자금으로 잔금을 치러야 하는 경우 / 역전세의 경우 → 유동성 확보하기

 

4단계 : 더 좋은 아파트 투자의 기준 / 앞의 3단계 투자 기준에 맞는 여러 개의 아파트 중 어떤 아파트에 투자할 것인가?

투자 흐름도 : 지역 선정 → 사전조사 → 현장조사 → 실전 투자

 

2) 가격이 상승할 지역 선정하기

 

- 수도권 부동산의 매매와 전세 움직임 파악 (수요와 공급 이해)

- 부동산 시장의 침체기에서 반등 시기에 해당하는 2012~2014의 수동권 시장의 특징은 부동산의 매매가는 하락 혹은 약보합하지만 전세가는 꾸준히 상승한다는 것이다.

- 수요가 많을 떄 입주가 아닌 분양을 한다. 이 시차가 수급 불균형과 가격의 등락을 일으키는 핵심 요인이 된다.

 

4가지 기준과 순서에 따라 잠재적 투자 가능 지역 탐색

 

1. 전세가율과 가격 → 부동산지인 사이트에서 확인 가능

: 미분양이 쌓여 있고 적정 물량(통상적으로, 지역 인구수의 0.5%가량)의 3~4배의 이르는 과다한 입주 물량이 향후 3년 이상 대기 중일 정도로 압도적이라면 모를까, 당장 입주물량이 조금 많아 보이더라도 전세가율이 높고(70%이상), 가격 자체가 저렴하다면 일단 임장을 한다.

 

​ 2. 투자금의 규모 → 조인스랜드부동산/네이버부동산 에서 구체적으로 물건을 살핌

: 조인스랜드부동산에는 전세비율이 높은 아파트를 볼 수 있는 테마 검색이 있다.

: 전세가율 85% 이상 매매가와 전세가 차이가 3,000만원~5,000만원 가량인 단지가 많은 지역을 임장지역으로 선정.

 

3. 입주 물량 → 부동산지인 / 호갱노노 / 아파트실거래가 활용하여 입주 물량과 미분양 통계 확인

: 부동산지인 ▶ 입주 물량에 대한 전반적인 감

: 호갱노노 / 아파트실거래가 ▶ 구체적으로 물량이 공급되는 시기와 입지를 지도상에서 파악

 

4. 미분양 → 부동산지인에서 확인

: 미분양은 주택 현황과 함께 추세를 보기 위함, 미분양이 급격하게 감소하는 추세라면 공급 부족이 현실화하고 있는 단계

: 미분양이 꾸준히 늘어나고 있다면 공급과일 상태

 

3) 임장 전, 지역조사 하기

 

- 일자리 / 교통 / 환경 / 학군 / 지역의 분위기 / 지역위상 ▶ 입지결정

 

일자리 : 국세통계 홈페이지 → 시,군,구별 근로소득/연말정산 신고현황 (원천징수지가 아닌 거주지 기준으로도 같은 정보 확인 가능) , 근로자 수와 금여액 동시에 확인 가능

* 월부 카페의 너나위 칼럼 '수도권 일자리 수와 근로소득 수준'

 

교통: 수도권의 부동산 입지에 미치는 지하철역세권의 영향력은 매우 막강하다.

​ex 수도권 지역별 일자리 상황 확인결과 근로자수가 가장 많은 곳은 강남/강북 도심/여의도 순 이었다.

그렇기에 강남 접근성이 중요한 선택 요인이 된다.

교통 여건 조사방법 : 네이버지도로 강남/역삼/삼성 역까지 소요시간 파악

 

환경: 생활편의시설(백화점/대형마트/종합병원) + 자연환경

: 네이버지도로 편의시설 확인 및 슬리퍼 생활권 확안

: 지적편집도로 주거지역과 상업지역으로만 구성인지, 준공업지역 포함인지, 녹지지역의 비율 높은지

 

학군

: 특목고 진학률이 높은 중학교 배정가능 아파트 → 아파트실거래가 앱으로 특목고 진학률과 학업성취도 평가 결과 확인 가능.

: 초품아

 

지역의 분위가와 스토리

: 통계지리정보서비스 사이트에서 시/군/구/동별 연령별 인구 분포로 인구의 연령별 비중 확인

: 동별 인구 구성비율 : 국가통계포털-국내통계-주제별 통계-인구가구-주민등록인구현황-행정구역별/5세별 주민등록인구 자료에서 확인 가능

: 인터넷 서핑 통해서 지역 정보 탐색, 각 지역 맘카페 등 참고하면 좋을듯!

 

가격

: 여러 정보들을 Excel 기입 후,

: 네이버부동산 사이트에서 단지 하나씩 찾아가며 각 항목에 따라 기재

: 가장 비싼 아파트부터 저렴한 아파트까지 지도에서 위치 확인

: 자료 완성 후 매매가와 전세가의 차이가 적어 소액 투자가 가능해 보이는 단지 위주로 인근 부동산 중개소에 전화

: 전화하며 자연스럽게 시세도 익히고 주변 직장이나 교통/환경/학군/거주민의 연령대에 대한 브리핑도 들을 수 있음. (이때 이미 조사한 지역내용을 확인해보는 것도 좋음)

: 다만 조사한 내용을 다짜고짜 묻기보다 지역에 대해 잘 모르는데 지인이 추천해줬다고 하면서 묻는게 좋음

 

4) 지역을 눈에 담는 현장조사

 

부동산 임장의 목적 ▶ 사전조사한 내용을 확인하고 틀린 정보는 바로잡아 지역을 제대로 이해하는 것

지역을 완전히 둘러보고 중개소를 찾는게 좋다. (중개소에 먼저가면 조급해지고 휘둘리기 쉬움)

 

지역을 이해하는 것 : 그 동네엔 어디에 뭐가 있고 분위기는 어떤지를 현지인보다 더 잘 숙지하는 것

Ex. 마트는 어디고, 가까운 지하철역은 어떻게 가야하며, 학원/식당/공원 위치, 각 아파트 단지 위치 알기

 

중개소 방문 : 초보자라면 3시간 정도의 간격으로 방문할 중개소 예약하는 것이 좋음.

터줏대감 중개인 찾는게 좋음.

 

중개소에서 질문할 거리 (입지를 결정짓는 요소들)

일자리 : 큰 직장 있는지? 어디에 있는지?, 단지 거주장 중 해당 직장 다니는 사람 많은지?

교통 : 출퇴근시 지하철 vs 버스, 해당 직장까지 걸리는 차&대중교통 시간?, 출퇴근시 사람이 붐비는지?, 지하철역 위치 및 도보로 걸리는 시간, 마을버스있는지?, 광역버스 정류장 어디며 배차간격?

환경 : 주부들이 장보는 곳, 마트 vs 전통시장?, 백화점있는지?, 인근 식당어디?, 카페/은행/병원 위치?

학군 : 아가 엄마들 많은지? 어린이집 근처에 얼마나 있는지? 어린이집 입소 어려운지? 유치원 어디가는지? 아이들이 어느 학교에 다니는지? 학교 선호는도? 높다면 이유는? 엄마들은 자녀들을 어느 학원에 보내는지?, 차도 건너지 않고 초등학교 갈 수 있는지?

단지 특성 및 가격 : 단지 장점? 매매/전세 시세? 물건은 얼마나? 임대는 잘나가는지? 실수요자 VS 투자자들 거래? 임대 잘나가는 시기 따로 있는지? 저 옆 단지 시세는 얼마인지? 가격 차이는 어느정도? 임대 잘나가는 단지어디? 선호하는 단지 순서는 어떻게?

 

매물확인

집상황 확인필요 : 매도사유 / 거주자가 집주인인지 임차인인지? / 임차인이라면 전세인지 월세인지? / 만기는 언제? / 매도인이 임대차계약 만기가 되지 않고 매도하려는지?

내부 누수 및 결로 흔적이 보이면 중개인을통해 거주자에게 물어보기, 확인 후에는 거주자에게 이사 날짜 언제쯤으로 생각하는지 직접 물어보기 / 거주자 성격판단하기

 

중개소로 돌아와서

1. 매물의 정보 동/호수, 거주인이 집주인인지 임차인인지, 잔금지급일자 ,수리상태, 매매가, 전세가 정리

2. 메모 내용을 토대로 부동산 중개인과 각 물건을 짚어가며 이야기하고 정리하기

3. 물건의 특징을 정리하기

4. 넘버원 물건 정하고 해당 물건의 등기부 등본 떼달라고 요청하기

 

5) 투자 즉시 돈 버는 실전 투자법

 

- 부동산 중개소에는 이른바 '장부 물건' 홍보 없이도 거래가 쉽게 이뤄질 수 있는 물건이라 중개소끼리 공유하는 전산망이나 네이버 부동산에 올리지 않는 매물! -> 즉, 시세보다 가격이 싼 물건!!

- 투자 결심을 먹고 단지가 좁혀지면 해당 단지 근처의 여러 중개소에 방문해서 이런 물건을 찾아본다.

- 동과 층에서 선호도가 낮은 것(저층/탑층/사이드/길가)이 아니면서 가격이 저렴하고 임대가 수월하게 될 만한 물건을 우선 선택!

- 가격 협상에서 매수자의 협상력보다 중요한 것은, 매수 시점의 시장 분위기다!

- 정보의 각종 부동산 규제 / 금리인상 소식은 일반인들에게는 악재로 비친다. 그리고 휴가철/겨울철 같은 비수기까지 겹치면 매수자 우위 시장으로 전환된다! 이때가 기회다!

- 초보자는 조급함에 종종 일을 그르치곤 한다. 그렇기에 최소 2개 이상 투자처를 확보해두는 것이 좋다.

- 내가 매도자에게 해줄 수 있는 것이 무엇인지 생각해서 그것을 협상의 도구로 활용하는 것이 좋다.

협상방법

1. 상대방이 무엇을 원하는지 알아보기

2. 그 필요에 대해 내가 해줄수 있는지 파악후 대신 어떤 것을 요구할지 정리

 

임대를 결정짓는 네가지 요인

1. 가격

2. 집의상태 (매매가에는 방향이나 동/층 같은 요인이 영향을 미치지만, 전세의 경우 내부 집 상태가 더 큰 영향)

장기 보유로 투자를 이어가고자 한다면, 가급적 수리를 해서라도 좋은 집 상태를 유지하는 것이 좋다.

3. 입주가능시기 (당장 입주가능하다면 더 좋다)

Tip : 이사철 성수기 인지 비수기인지 따져보자. 그렇기에 임대 기간을 통상적인 24개월이 아닌 27개월 정도로 수정하기도 한다. 입주일은 비수기라도 계약 만기일은 성수기가 되도록 하기 위해서다.

4. 사람

ex. 부동산중개인이 어떤 성향의 사람인지도 임대 과정에 큰 영향을 미친다고 생각한다. 중개인은 투자자인 나와 함께 일하는 파트너다. 대게는 친절한 분이 전세임대도 수월하게 진행된다. 고른 중개인 통해서 임대가 잘 나가지 않는다면 다른 부동산에도 전세물건을 내놓아야한다.

 

6장 당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면

 

 

1) 인식과 태도의 변환이 시작이자 끝

 

- 종잣돈 마련하는 방법 크게 두 가지!

첫째 : 현재 내 가계로 들어오는 수입에서 지출을 뺸 금액을 모으는 것

둘째 : 거주 등의 이유로 묶여 있는 큰돈(흔히 깔고 앉은 돈이라고 부름)을 일할 수 있는 상태로 만드는 것

ex. 전세금, 자동차 등

- 이사를 통해 자본을 재배치하는 방법으로 투자금을 마련한 건 투자준비 9개월 후!

100권의 경제 및 투자관련 도서 읽었고 / 10여개의 강의를 수강하여 부동산 투자의 이론과 지식 쌓음 / 50명 이상의 투자 동료들을 만나 신뢰를 쌓아나감

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2) 한 번의 성공보다 중요한 것들

: 조급함 버리기

: 순서를 따르고 반복할 것

경제와 투자 서적 읽기 -> 투자 강의 듣고, 오프라인 모임참석하여 투자동료 만들기 -> 실제투자 실행 -> 1~3번까지 반복

: 꾸준함 - 실행 - 결심

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3) 종잣돈처럼 귀하게 사람을 모아라

 

4) 갈등에 대처하는 자세

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추천 서적 중 읽을 예정인 책!

투에이스 : 투에이스의 부동산 절세의 기술

 

오늘로 총 6장의 내용 정리가 완료됐습니다.

 

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다음에는 다른 책 또는 강의로 돌아오도록 하겠습니다.

감사합니다.